房地产业或将成中利行业房企增收不增利 [复制链接]

房地产业或将成中利行业 房企增收不增利

国家统计局日前发布的最新数据，今年8月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅1.2%，延续了5月份开始的下跌态势，且跌幅明显扩大，创近十年最大。除了厦门，其余69个城市的房价都出现不同程度的下跌，几乎可用 全*覆没 一词形容。

房地产行业进入了自2008年以来的最低点，钱远比以前难赚，房企的苦日子正在到来。时代周报通过梳理多家样本房企的近年财报，并结合第三方服务机构兰德咨询提供的涵盖了202家上市房企的财务指标报告后发现， 增收不增利 正成为整个行业面临的尴尬局面。

数据显示，从2010年起，A股上市房企净利润率以每年1%左右的速度下滑，预计到2015年，行业毛利率将低于30%，平均净利润率可能踩到10%的红线。明年，房地产行业有可能成为中利行业。

增收不增利 的尴尬

中国房地产行业总能创造财富神话，在过去的数年间，胡润排行榜和福布斯排行榜里，地产界的富人数量超过了任何一个行业。暴利时代以楼市深入调控期为终结点，地产行业*金十年已渐行渐远。从时代周报日前掌握的数据来看，今年上半年，上市房企净利增速低于营业收入增速的现象得以延续，这是一个喜忧参半的结论。从数据上看，大房企增收还是主流。

2014年上半年，202家上市房企营业收入总额7168.55亿元，同比增长18.5%；在正向增长线之上的房企有115家，占比近57%，其中首开股份、华远地产等26家房企同比增幅超100%，远洋地产、华润置地、鲁商置业等国有控股房企的同比增速则在50%-100%区间；营业收入负增长的房企占比约43%，如万科A出现4年以来首次营收负增长，金融街、金科、万通等降幅较大，分别为33.35%、42.98%、52.43%。

从利润指标来看，房地产依然是个毛利率较高的行业，上半年有超过六成的房企毛利率超过30%，而低于20%的仅占12.4%，其中华侨城、SOHO中国、华夏幸福的毛利率分别高达58.8%、50.3%、45.8%，招商、中海、中天城投的毛利率分别为35.3%、33.6%、31.6%，碧桂园和恒大则均是28.6%。但值得注意的是，在更能体现房企盈利能力的净利润率及净利润率指标上，上半年，202家上市房企实现净利润总额1020亿元，同比仅微增0.99%，增幅远低于营业收入增幅，平均净利率14.17%。

此外，房地产行业整体利润率水平走低的态势，还在延续。如行业一哥万科上半年毛利率跌至21.8%，成为6年来的最低点，净利润率 14.09%，与去年同期持平；房地产行业的利润冠*中海，上半年毛利润率由去年同期的36.3%下降到33.6%，净利润率由去年同期的34.3%下降到26.3%；以高周转、高溢价著称的融创，上半年净利润率只有6%-7%；绿城中国上半年净利润率仅为4.88%，较去年同期降幅超过10个百分点；保利置业上半年净利率仅为4.57%，较去年同期的11.94%出现大幅下滑；金地大跌近50%，上半年净利仅有1.58亿元，创下龙头房企中报的利润新低点。

从目前各家房企中报来看，房企整体利润下滑速度非常快，毛利率每年下滑个百分点，净利润率则每年下滑1个百分点，这是一件很残酷的事情， 兰德咨询总裁宋延庆对时代周报说，所谓房地产暴利，已是明日*花。2015年以后，房地产行业很可能进入 中利行业 ，虽然10%并不是不可逾越，但毕竟是一个象征性节点。

事实上，从已公布的中报数据来看，在上半年，已有53%房企净利率已触及10%红线，其中净利润率在 % 区间的房企占比约35.51%，净利润率亏损的占比则达17.39%。

克而瑞研究中心分析师朱一鸣分析称，房企利润率下滑的原因，一是由于这几年土地成本的过快上涨，房价的涨幅赶不上地价的涨幅；另一方面，房企融资成本不断上涨，蚕食了企业的盈利空间。

前几年开发商降价10%，净利仅损失3%左右。但现在降10%的价格，带给净利的影响至少是4%－5% ，亿翰智库上市公司研究中心副主任张化东说， 去年很多房企拿了高价地，售价承压，利润空间有限，未来房地产利润率存在进一步下滑的风险。

在宋延庆看来，房地产有息负债利润都比较高，一般都高于10%。一旦其净利润无法跑赢有息负债利润，就将是很大挑战。 负债率攀升成为房企中报的又一大共性。在20家龙头房企中，除了万科的负债率达到36.4%的优秀水平以外，几乎所有的房企都出现了负债率的高增长。恒大、绿城、华夏幸福等房企负债率的增幅也同比达到了20%或以上，净负债率达到90%上下。

中金公司的数据显示，其重点覆盖的A股上市公司净负债率达到106%，超越了2008年的高点，而在内地及香港上市的内地房企一年以内到期负债和在手现金之比分别为1.33 倍、1.56倍，仅略低于2008年下半年水平，资金流压力逐步显现。

房企竞争加剧、洗牌加快

平均数很容易掩盖不同企业的高低优劣差别。时代周报进一步对比不同房企的营收、净利润及增长情况后发现，大房企的多项指标都普遍优于中小房企，这也意味着市场集中度越来越高，后级梯队企业与大企业的距离越拉越大。按统计，上半年，17家营业收入过百亿元的房企，净利润均值为36.11亿元，平均增长52.59%；14家营业收入在 50亿-100亿元 之间的房企，净利润均值为9.47亿元，平均增长-3.2%；22家营业收入在 30亿 -50亿元 的房企，净利润均值为5.72亿元，平均增长为-42.55%。

具体企业而言，有三家房企在上半年净利润超过50亿元，创下了行业新纪录。中海是首家半年利润过百亿元的房企，是万科(排名第四)的2.17倍。位居第二、第三的是恒大和碧桂园，分别是70.9亿元和54.2亿元。

对比之下，净利润低于1亿元的房企共有99家，几乎占半，而亏损面则扩至16.4%，有33家房企净利润为负值，如嘉凯城、京投银泰、人和商业等分别亏损1.27亿元、1.39亿元、8.44亿元。

大中小房企几乎每项指标高低优劣都相差三倍以上，这是我们查看上市房企业绩数据的突出感受， 据宋延庆介绍，兰德咨询曾把所有上市房企 连续四年、每年19项指标的中报数据全部制成了表格，并按自然高低进行了排序。翻看总计76张表，不同企业之间的差距可谓触目惊心。